„Kommt man in ein fremdes Land, fragt man nach seinen Sitten.“
(Chinesische Chengyu)
Das spanische Immobilienrecht unterscheidet sich erheblich von dem in Deutschland geltenden.
Doch nicht nur der rechtliche Rahmen macht das spanische Immobilienrecht besonders, sondern auch die langjährige Tradition in Spanien, Immobilieneigentum zu erwerben, anstatt zu mieten.
Die eigene Wohnung als Eigentümer zu besitzen ist in Spanien üblich – vor allem war es bereits seit den 60er Jahren üblich neben der eigenen Wohnung eine Zweitwohnung an einem Ferienort (Meer oder Land) zum Eigentum zu haben. Es galt fast als Muss, bereits für die eigenen Kinder Grundbesitz für die Zukunft zu erwerben. In dieser Zeit wurden vertraglichen Garantien wie Gewährleistung, Baufristen und Qualität nur wenig Beachtung geschenkt, da die Nachfrage hoch war und das Angebot die Regeln bestimmte.
All dies änderte sich abrupt mit der Finanzkrise ab 2007, die einen signifikanten Einbruch in diesem Wachstum verursachte. Dies führte zum Zusammenbruch des Sparkassensystems – vor allem auf regionaler Ebene. Im Immobilienmarkt dominiert nun hauptsächlich der Gebrauchtimmobilienmarkt, insbesondere ausgefüllt durch Objekte aus Zwangsversteigerungen aufgrund geplatzter Hypothekenkredite.
Beachten Sie, dass der Kauf einer gebrauchten Immobilie sich vom Neukauf oder dem Erwerb einer im Bau befindlichen (Bauherrenmodell) stark unterscheidet. Es ist wichtig zu verstehen, dass der deutsche Rechtsansatz nicht eins zu eins auf Immobilienkäufe in Spanien übertragen werden kann, da dies möglicherweise zum Scheitern der Kaufverhandlungen führen könnte.
Unsere Tätigkeit als spezialisierte Rechtsanwälte für spanisches Immobilienrecht hat zur Aufgabe den Kauf Ihrer Immobilie in Spanien so sicher wie möglich zu gestalten und die spezifischen Eigenheiten des spanischen Immobilienerwerbs zu berücksichtigen. Mit über 15 Jahren Erfahrung in diesem Sektor in Spanien stehe ich Ihnen mit meinem juristischen Fachwissen, meiner spanischen Sprachkenntnis als Muttersprachler sowie meiner Erfahrung im Umgang mit Immobilien, Banken und Behörden gerne zur Seite.
Unser umfassender Service beinhaltet sowohl Beratung vor dem Kauf als auch die Umsetzung des Kaufvertrags inklusive Registrierung und Übergabe der Immobilie. Sollten nach Abschluss Probleme mit Gewährleistungen oder Schadensersatz auftreten, haben wir erfahrene Kollegen vor Ort, die Ihre Interessen vor Gericht vertreten können. Unabhängig von der Situation bleibt unser Büro stets Ihr direkter Ansprechpartner und Berater auch im Nachgang.
Hier einige Information zum aktuellen Wohnungsmarkt in Spanien:
Entwicklung der Preise für neue Wohnungen
Der Preisanstieg für neue Wohnungen in Spanien im letzten Jahr betrug 5,1 % und erreichte durchschnittlich 2.871 €/m² zum Ende des Jahres 2023, was im Vergleich zu den Vorjahren auf eine Verlangsamung des Anstiegs hindeutet. Dieses Wachstum deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach einer Phase signifikanten Preisanstieges hin. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass diese Tendenz nicht in allen Regionen Spaniens gleichmäßig ist, da einige Metropolregionen und touristische Ziele aufgrund hoher Nachfrage und knapper Angebote ein schnelleres Wachstumstempo beibehalten. Zudem können Faktoren wie steigende Zinsen und die Verlangsamung der Aktivität auf dem Wohnimmobilienmarkt die zukünftige Entwicklung der Preise für neue Wohnungen im Land beeinflussen.
Die Baukosten
Die Baukosten für Neubauprojekte stiegen im letzten Jahr um 8,1 % und erreichten im Dezember 2023 einen Preis von 1.278 €/m². Dieser Anstieg kann sich auf den endgültigen Wohnungspreis und die Rentabilität von Immobilienprojekten auswirken, was für Projektentwickler und Bauunternehmen eine zusätzliche Herausforderung darstellt.
Die Prognosen deuten darauf hin, dass der Anstieg der Baukosten in naher Zukunft möglicherweise anhalten bzw. Abflachen wird, was weiterhin Druck auf den endgültigen Wohnungsmarktpreis und die Rentabilität von Immobilienprojekten ausüben könnte. Dies könnte dazu führen, dass Projektentwickler und Bauunternehmen nach innovativen Wegen suchen, um die Bauabläufe zu optimieren und die Betriebskosten zu senken, um die Rentabilität ihrer Projekte aufrechtzuerhalten. Darüber hinaus könnten sie erwägen, Strategien wie die Nutzung effizienterer und nachhaltiger Bau-technologien zu verfolgen und nach kostengünstigeren, aber dennoch langlebigen alternativen Materialien zu suchen.
Gebrauchte Immobilien gewinnen an Boden
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Wohnimmobilien, sowohl neue als auch gebrauchte, erreichte Ende Juni 1.820 €/m², was einem jährlichen Anstieg von 3,9 % und einem Wachstum von 1,8 % im letzten Halbjahr entspricht. Diese Zahlen bestätigen den Trend zur Verlangsamung der jährlichen Wachstumsrate und verdeutlichen diese Dynamik nach zwei aufeinanderfolgenden Quartalen mit einer mäßigen Preissteigerungsexpansion.
Ein bestimmendes Element dieses Trends ist die klare Marktpriorität für gebrauchte Wohnimmobilien, sowohl in Bezug auf tatsächlich erfolgende Käufe als auch auf die grundsätzliche Verfügbarkeit auf dem Markt. Diese Vorliebe verstärkt sich weiter in einem Umfeld steigender Finanzierungskosten, was den Käufern von gebrauchten Immobilien eine größere Verhandlungsmöglichkeit im Vergleich zu denen bietet, die an neuen Immobilien interessiert sind. Dieses Phänomen hat zwei wesentliche Auswirkungen: erstens hat es die Verkaufszeiten verlängert und zweitens die Anzahl der Transaktionen verringert, was zu einem Drängen auf die Rückgänge der Immobilienpreise führt und zum laufenden Anpassungsprozess beiträgt.
Die Balearen erleben die stärkste Variation
Auf regionaler Ebene zeigen sich in den verschiedenen Autonomen Gemeinschaften unterschiedlich stark ausgeprägte jährliche Preisanstiege bei neuen und gebrauchten Wohnimmobilien. Diese Steigerungen variieren signifikant, von bescheidenen +2,3 % in Kastilien und León bis zu bemerkenswerten +5,4 % auf den Balearischen Inseln.
Die Autonome Region Madrid behält ihre Position als Region mit dem höchsten Einheitspreis bei und markiert 2.905 € pro Quadratmeter für das zweite aufeinanderfolgende Halbjahr. Katalonien folgt knapp dahinter mit 2.542 € pro Quadratmeter. Beide Regionen bleiben führend in Bezug auf die Quadratmeterkosten für Wohnimmobilien.
ESG, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit
Eine bemerkenswerte Entwicklung auf dem spanischen Immobilienmarkt ist die zunehmende Betonung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Mehr als 70 % der im Jahr 2023 begonnenen neuen Wohnungen tragen ein „A“-Label in Bezug auf CO2-Emissionen, was ein gesteigertes Umweltbewusstsein in der Branche wiederspiegelt und eine steigende Nachfrage nach energieeffizienten und nachhaltigen Immobilien seitens der Käufer signalisiert.
